El proceso de compra de vivienda es muy emocionante, y más cuando has encontrado la casa ideal. Centras la atención en ver si te gusta y es funcional en cuanto a ubicación, seguridad y espacios, pero es común que dejes para el final revisar que la propiedad esté en regla.
Recuerda, la casa no es tuya hasta que firmas las escrituras, “y eso no sucederá si los dueños actuales no tienen la casa debidamente escriturada y registrada a su nombre en el Registro Público de la Propiedad (RPP)”, señala el abogado Francisco Bermúdez.
La escritura es un documento público, firmado y autorizado por un notario, que da fe de la transacción de compraventa de un bien inmueble –en este caso-, y que faculta al fedatario para inscribir la propiedad a tu nombre en el RPP.
Si compras a crédito, la entidad financiera que te preste el dinero se asegurará de que el trámite se haga completo, debido a que la vivienda es la garantía que soporta el préstamo. Ojo, la escritura estará a tu nombre porque la casa es tuya, aunque a la hora de registrarla en el RPP se le impondrá el sello que dice que está gravada a favor del banco o institución que te prestó para comprarla.
Es decir, no podrás venderla hasta que termines de pagar el crédito y liberes tu escritura de ese gravamen, pero sí puedes ponerla en tu testamento y obtener permisos para ampliarla o modificarla, por ejemplo.
“Mucha gente cree erróneamente que la casa pertenece al banco o instituto de crédito, pero no es así. La escritura sale a nombre del comprador, sólo que se indica que está en garantía de un préstamo y no puede disponer de ella hasta liquidarlo. Pero aún así es su casa”, afirma Bermúdez.
Ahora, si compras en efectivo recuerda que “un contrato privado no sirve para demostrar la posesión de un inmueble, es preciso que la compraventa se formalice ante un notario, que se expida la escritura” y se inscriba en el RPP, explica Bermúdez.
¿Cuáles gastos hay alrededor de la escrituración?
La escritura te dará seguridad jurídica respecto a tu nueva propiedad y te permitirá obtener un préstamo hipotecario, heredar tu casa o venderla, entre otras cosas. Como todo trámite, tiene un costo y al ser algo elevado algunas personas lo dejan para después, algo poco recomendable.
Por eso es mejor que cuando elijas tu casa, lo hagas en función de tus posibilidades financieras y tomes en cuenta este gasto a la hora de decidir el precio máximo que puedes pagar por tu vivienda.
El costo total varía en cada entidad del país, pero considera un presupuesto de entre 6% y 12% sobre el valor del inmueble. Este porcentaje incluye lo siguiente:
Impuestos por comprar. La mayor parte se lo lleva el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) que varía costo según la entidad, y va de 1% al 4.5%. En algunos estados la tasa es fija sin importar el precio y en otros como la Ciudad de México es progresiva según el valor del inmueble.
El segundo gasto importante a considerar, es la inscripción en el RPP, que tarda 20 días y tiene un costo variable. La Ciudad de México tiene tarifas fijas por rango de precio, el tope más alto roza los 16,000 pesos y es para cualquier inmueble con precio superior a los 755,000 pesos.
Los otros gastos de escrituración también varían pues el pago incluye los honorarios del notario por la generación de la nueva escritura, y algunos gastos de gestoría, como los certificados de no gravámenes, el informe predial y el informe del agua.
Sólo una sexta parte de lo que se paga bajo el concepto de gastos notariales o gastos de escrituración está destinado a los honorarios del notario, señala el abogado Bermúdez, “las otras cinco partes son para pagar los impuestos federales y locales, así como la gestoría de los certificados de no gravamen y de no adeudo de servicios”.
Cómo calcular el costo
A pesar de que ningún costo es fijo, los bancos y especialistas inmobiliarios recomiendan que para calcularlo se debe tomar como base el valor más alto entre el valor catastral y el comercial de la propiedad. El primero está asentado en la boleta predial y el segundo lo determina el avalúo.
Como ejemplo, piensa en una vivienda en la CDMX, con valor de 1 millón de pesos. Según tabuladores y costos de la Ciudad de México, el ISAI será de 35,000 pesos. Los honorarios notariales aproximados entre 18,000 y 22,000 y los derechos y gastos de otros trámites son 33,000 pesos en promedio. Los trámites que el notario realiza son:
- Certificado de no adeudo de agua
- Certificado de zonificación
- Certificado de libertad de gravámenes
- Revisión de no adeudos de impuesto predial
- Solicita avalúo comercial
- Formalización contrato de compraventa (en esta parte retiene y paga el ISAI)
- Resgistro en el RPP
En conjunto unos 85,000 pesos, esto es entre 8% y 9% de su valor.
Una ayudita para regularizar
En la Ciudad de México solo 45% de las viviendas cuentan con escrituras, y la cifra a nivel nacional no mejora demasiado. Es por ello que desde hace años algunos estados, incluido el DF, llevan a cabo las Jornadas Notariales, una iniciativa que ofrece importantes descuentos en trámites notariales e impuestos para incentivar la regularización de las viviendas.
Como todo programa social, las Jornadas Notariales benefician más a las viviendas de menor valor, las que reciben descuentos en honorarios notariales e impuestos hasta de 60%, y se calculan sobre e valor catastral de los inmuebles, que suele ser menor que el valor determinad por un avalúo.
Investiga cuándo se llevan a cabo en tu localidad y coordina tu compra durante estas fechas, para poder aprovechar el beneficio. Recuerda que la seguridad de tu inversión y patrimonio depende de su legitimidad.
Fuente: Metroscubicos
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